Kentsel Dönüşüm Nedir, Şartları Nelerdir?

Deprem, sel gibi doğal afetlere karşı risk altında bulunan gayrimenkullerin toplum sağlığı açısından yarattığı tehlike hepimizin malumudur. İşte bu tehlikeyi öngören idare yani devlet organları kentsel dönüşüm adı verilen ve risk altındaki binaların iyileştirilmesi veya yenilenmesine karar vermiştir. Kentsel dönüşüm birçok kanun ve yönetmelik maddesine konu olmuştur. Kentsel dönüşümün hukuki boyutundan bahsederken anlatmamız gereken ilk kanun 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 73. Maddesidir. “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlığı taşıyan bu madde Belediyelere; belediye meclislerinin alacakları kararlar ile vatandaşların bireysel veya toplumsal olarak kullanımına açık olan taşınmaz alanların eskiyen kısımların tarihi dokuya uygun olarak restore etmek veya deprem riski taşıyan taşınmazları yenilemek ve güçlendirmek için kentsel dönüşüm projeleri uygulama izni verilmiştir. Bir alanın kentsel dönüşüme uygun olabilmesinin en önemli şartları bireylerin ve toplumun kullanımına açık olması, eskiyen kısımların yenilenmesi hususu, depreme karşı önemli bir risk barındırması ve belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde kalması gerekir. Ancak kentsel dönüşüme konu olacak alan eğer kamu malı ise yani devletin mülkiyetinde olan bir alan ise bu halde kentsel dönüşüm ancak ve ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın talebi ve Bakanlar Kurulu’nun onayı ile mümkün hale gelmektedir.

Kentsel dönüşüm alanı ilan edilecek yerlerin münhasır özelliklerini belirleme yetkisi belediyelere tanınmıştır. Belediye burada yapı ve yükseklik yoğunluğu, alan büyüklüğü ve imar durumu gibi hususları belirleme yetkisine sahiptir. Eğer alanlar büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde ise karar yetkisi büyükşehir belediyesindedir. Büyükşehir sınırları içerisinde kalan ilçe belediyelerinin kentsel dönüşüm izni ise büyükşehir belediyesinin onayına tabiidir.

Kentsel dönüşüm alanlarında bulunan gayrimenkullerin boşaltılması, yıkılması ve kamulaştırılması hususlarında aslolan anlaşmadır. Burada tarafların sulh olmasına azami gayret gösterilmelidir. Olası davalarda ise mahkemeler kentsel dönüşüme ilişkin davaları öncelikle görüşmek ve neticelendirmekle yükümlü kılınmışlardır.

 İdare kentsel dönüşüm hususuna karşı vatandaşları teşvik etmek için alınacak vergi, resim ve harçlarında ciddi indirimler yapmıştır. Buna göre normalde alınacak vergi, resim ve harçların dörtte biri talep edilir.

Kentsel dönüşüm alanları içerisinde kalan belediyelere ait taşınmazlar ile belediye ile anlaşılan veya belediyenin kamulaştırdığı taşınmazların dönüşüm ve gelişimi ilgili belediye tarafından yapılır veya yaptırılır. Ayrıca kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilen yerlere ilişkin altyapı ve rekreasyona ilişkin harcamalara istinaden yapılan masraflar proje ortak gideri olarak adlandırılır. Proje ortak gideri kentse dönüşüm mevzuatı içerisinde ciddi öneme sahiptir. Çünkü bu gider ödenmeden kentsel dönüşüm işlemi başlayamaz. Belediyeye ait olan veya belediyenin kamulaştırdığı alanlara ilişkin proje ortak giderinin belediye karşılamak zorundadır. Kendilerine ayrı ada ve parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ise metrekareleri oranında proje ortak giderine katlanmak zorundadırlar. Proje ortak gideri ödenmeden alanlara inşaat ruhsat, yapı ve kullanım izni verilmez ve elektrik, su ve doğalgaz aboneliği başlatılamaz. Bu nedenle kentsel dönüşüm öncesi önemli olgulardan biri de işte bu proje ortak giderinin ödenmesidir.

Dönüşüm kararı verildikten sonra yapılacak ilk işlerden biri de bu hususun tapu kütüğüne işlenmesidir. Bu husus hem tapu sicil defterine hem de kadastro müdürlüğüne gönderilir.

Kentsel dönüşüm alanı ilan edilecek yerlere ilişkin gayrimenkullerin ayni hakları ile ilgili halihazırda devam eden yargılamalarda belediye bu alanı kamulaştırarak bedelini mahkemenin göstereceği tevdi mahalline yatırabilir.

Belediye ayrıca alan sahibinin ölmesi halinde veraset ilamı çıkararak işlemleri mirasçılar üzerinden devam ettirme hakkına sahiptir.

Kentsel dönüşümün asıl öngörülme sebeplerinden en önemlisi doğal afetlere karşı risk barındıran yapılan yenilenmesidir. Ancak yapılan düzenlemeler ile sadece iyileştirme değil güzelleştirme faaliyetlerine de girilmiştir. Bunlarda bir tanesi de yine Belediye Kanunu’nun 73. Maddesinde belirtilen cephe giydirme işlemidir. Belediyelere uygun gördükleri binaların cephelerini; aydınlatma, yenileme veya düzenleme işlemi yapabilirler. Bu karar belediyelerin meclislerinde salt çoğunluk ile alınabilir. Kat maliklerinin dış cephe yenileme ve düzenleme işlemi için yetki vermeleri arsa payı çoğunluğu ile verilecek kararlarda mümkündür.

Yazar: Av. Halil İbrahim ÇELİK

Kentsel Dönüşüm ile ilgili detaylı bilgi, talep ve randevu için İletişim e tıklayınız. Av. Tuğsan YILMAZ