Simsarlık ( Tellallık ) Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Simsarlık Sözleşmesi

Simsar, ücret karşılığında , bir sözleşmeye aracılık eden veya o sözleşmeyi yapma olanağı sağlayan kimsedir. Simsarlık sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 520-525. Maddeleri arsında düzenlenmiştir. TBK madde 520 simsarlık sözleşmesinin tanımını yapmış ve “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde bahsetmiştir. Bu tanımdan da anlaşılabileceği üzere kanun simsarlığı 2 farklı türe ayırmıştır. Öncelikle sözleşmenin kurulması imkanının hazırlanması faaliyetini işaret ederek “fırsat gösterici simsar”lığı sonrasındaysa bir sözleşmenin kurulmasına aracılık etme faaliyetiyle de “aracı simsar”ı tanımlamıştır. Fırsat gösterici simsarın asıl sözleşmenin taraflarını buluşturma, anlaştırma gibi bir borcu bulunmazken aracı simsar asıl sözleşme taraflarını anlaştırdığı durumda görevini tamamlamış olacaktır.

Eski 6762 satılı Türk Ticaret Kanununda “ticari tellallık” kavramına yer verilmişken yeni 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununda böyle bir kavramdan bahsedilmemiştir. Bu durumda taraflar ister tacir olsun ister tacir olmasın uygulanacak hüküm Türk Borçlar Kanunu 520-525 arasındaki ve ilgili maddelerdir.

Simsarlık Sözleşmesinin Unsurları

Yine TBK madde 520 incelendiğinde bu sözleşmenin unsurları şu şekilde olduğu belirlenecektir:
A) Simsarlık sözleşmesinin tarafları olan simsar ve iş sahibi
B) Asıl sözleşmenin kurulabilmesi için simsarın giriştiği aracılık faaliyeti
C) Ücret
D) İş sahibi ve simsarın aracılık ettiği kimsenin anlaşmaya varmış olması
Bu unsurların zorunlu unsur olduğu, aksi durumda kurulmuş sözleşmenin simsarlık sözleşmesi olarak hüküm ifade etmeyeceği bir çok Yargıtay kararında da sabitlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu genel anlamıyla şekil serbestisinin benimsendiği bir kanundur. Simsarlık sözleşmesi de yine aksi kararlaştırılmadığı sürece yazılı yapılmak durumunda değildir. Fakat Türk Borçlar Kanunu simsarlık sözleşmesine getirdiği bu şekil serbestisine “taşınmaz simsarlığı”nı ayrı tutmakta ve adi yazılı şekil şartını şart koşmaktadır. Ayrıca taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde her iki tarafında da imzasının bulunması gerekmekte, sözleşme simsarlık sözleşmesinin tüm unsurlarını kapsar nitelikte olmalıdır.

Simsarlık Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Borçları

A-) Simsarın Hak ve Borçları

Simsarın öncelikli yükümlülüğü sözleşmenin konusu olan aracılık faaliyetini gerçekleştirmektir. Yapılan sözleşmenin türüne göre simsar ya tarafların buluşmasına yön verir ya da tarafları bizzat buluşturur. Bu faaliyeti gerçekleştirmek sözleşmeden doğan ücret hakkını alabilmesi için gerekli olan en önemli koşuldur. Simsarın aracılık faaliyetini gerçekleştirmesi ile de borcu sona erecektir.

Türk Borçlar Kanununun yine 520. Maddesinde söz konusu simsarlık sözleşmesine vekalete ilişkin hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir. Kanunun vekalete ilişkin hükümlerine bakıldığındaysa vekilin yani bu durumda simsarın iş sahinin talimatlarına uygun ifa borcu, iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek yaptığı faaliyeti sadakat ve özenle yürütme borcu ve iş sahibinin istemi üzerine yaptığı faaliyetin hesabını verme borcu içerisindedir. Aksi takdirde iş sahibinin uğradığı zararlardan sorumluluğu doğacaktır.

Buna bağlı olarak ayrıca Türk Borçlar Kanununun 523. Maddesinde simsarın yürüttüğü faaliyet sırasında karşı tarafında faydasına göre davranır, karşı taraftan dürüstlük kuralına aykırı olarak ücret alırsa ve sadakat borcuna aykırı hareketlerde bulunursa sözleşmede belirlenen ücreti alamaz, yaptığı giderlere ilişkin hakkını da kaybeder.

Simsarın en asli hakkı ise yürüttüğü faaliyet sonrası ücret alma hakkıdır. Simsarlık sözleşmesi yapısı gereği ivazlı bir sözleşmedir. Sözleşmede açıkça belirtilmemişse dahi simsar faaliyetleri neticesinde bir ücret kazanacaktır, bu zorunludur. Türk Borçlar Kanununun 521. Maddesine göre simsar, yaptığı aracılık faaliyeti sonucunda iş sahibi ile aracılık ettiği kimse bir sözleşmeye varırsa ücrete hak kazanabilir. Ancak bunun aksi kararlaştırılabilir. Şöyle ki; simsarın faaliyetleri neticesinde bir sözleşme kurulamamış olsa dahi, simsar bu zamana kadar yaptığı faaliyetlerden dolayı kendisine bir ücret verilmesini sözleşmeye ekleyebilir.

Simsarlık sözleşmesinde simsara ödenecek ücret kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir ücret kararlaştırılmamışsa tarifeye bakılır, böyle bir tarife yok ise mevcut mahalli teamüle göre belirlenir ve buna göre bir ücret ödenir. İş sahibi sözleşmede belirlenen simsarlık ücretinin aşırı bir ücret olduğunu düşünüyorsa hakimden bu ücretin hakkaniyete uygun şekilde indirilmesini talep edebilir.

Simsar, Türk Borçlar Kanunun 521. Maddesinin 3.fıkrasına göre sözleşmeyle belirlenmesi şartıyla faaliyeti sonucunda iş sahibi ile aracılık ettiği kişi bir anlaşmaya varamamışsa dahi yaptığı faaliyetin giderlerinin kendisine ödenmesini isteyebilir.

B-) İş sahibinin Hak ve Borçları

İş sahibi yukarıda da belirtildiği gibi simsarın sözleşmeye bağlı olarak gerçekleştirdiği aracılık faaliyeti neticesinde kazandığı ücreti ödemek zorundadır. Bunun haricinde sözleşmeyle birlikte simsarın faaliyet sonucu yaptığı giderlerin ödenmesi kararlaştırılmışsa da bu giderleri simsara ödemekle yükümlüdür.

Simsarlık sözleşmesi simsarın işi görmesiyle sona erer. Ayrıca simsarın ölmesi, ehliyetini kaybetmesi, iflas etmesi durumunda vekalet hükümleri uygulanacağından yine simsarlık sözleşmesi sona erecektir. Ayrıca simsar veya iş sahibi her iki taraf da sözleşmeyi her zaman tek taraflı olarak sona erdirebilirler. Ancak bu sona erdirme hakkaniyete uygun nitelikte değilse sözleşmeyi sonlandıran taraf diğer tarafın zararlarını karşılamakla yükümlü olacaktır.

Türk Borçlar Kanununun 146. Maddesine göre kanunda aksi belirtilmiş olmadıkça her alacak 10 yıllık zamanaşımına tabiidir. Devam maddesi 147. Maddesinin 5. Fıkrasında ise vekâlet, komisyon ve acentalık sözleşmelerinden, ticari simsarlık ücreti alacağı dışında, simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklarda 5 yıllık zamanaşımı geçerli olacağı hüküm altına alınmıştır. Bu durumda simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklarda 5 yıllık zamanaşımı bulunduğu sabittir.

Sözleşme hukuku kategorisinde bir önceki yazımız olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? başlıklı yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili bilgiler ve emsal Yargıtay Kararları yer almaktadır.