Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda tanımlanan bir sözleşme olmayıp atipik,  sui generis –kendine özgü- bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma sözleşme özelliği gereği kanunda düzenlenmiş sözleşmelere ait edimlerin kanunda öngörülmeyen şekilde birleştirilmesi ile oluşturulur.  Eser sözleşmesi ve satış sözleşmesinin unsurlarını içerir, ancak iki sözleşme tipine de tam olarak uymamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arsa sahibi (iş sahibi) ve yüklenicidir (müteahhit). Arsa sahibi arsanın belli bir payının mülkiyetini yükleniciye geçirme, müteahhit ise karşılığında arsa üzerinde inşaat yapma ve bu eseri devretme borcu altına girmektedir. Yüklenici arsada yapacağı inşaata bağlı olarak alacak hakkı sahibi olmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılan sözleşme Tapu Kanunu 26. madde de belirtildiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Uygulamada gayrimenkul satış vaadi şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi, satış vaadi gibi gösterilip satış bedeli belirlenerek tapuya şerhi sağlanmaktaydı. Ortaya çıkan ihtilaflar satış sözleşmesine göre çözümlenmekteydi. Bu yol yükleniciye ifa yerini tutan edim ile ödeme yapma mecburiyeti getirmekte, bu da güncel olarak birçok problem yaratmaktaydı. Ancak yapılan değişikliklerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuya şerh edilebileceğine yasal dayanak kazandırılmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bazen müteahhide, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılarak elde edilen geliri arsa sahibine verme yetkisi verilebilmektedir. Uygulamada bu sözleşmeye gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi dense de, bu sözleşme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kendi içinde farklılaşmış bir türüdür. Burada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi çerçevesinde iş sahibi yükleniciye vekâlet vererek iş görme borcu yüklemektedir. Bu borç nedeniyle yüklenici arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışını gerçekleştirmektedir. Müteahhit satış sonucu elde ettiği bedelleri BK 508 uyarınca arsa sahibine iade etmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Taşınmaz satışı tapuda yapılacak resmi şekle tabidir. Arsa sahibinin borcu belli bir arsa payının mülkiyetini müteahhide geçirmek olduğu için sözleşme resmi şekle tabi olmalıdır. Müteahhidin edimi ise eseri –inşaatı- yaparak arsa sahibinde kalması gereken bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir ancak müteahhidin edimi açısından resmi şekil gerekmez. Ancak taraflardan birinin edimi resmi şekle bağlı olduğu için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de resmi şekilde yapılması gerekir. MK 706 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde yapılmalarına bağlıdır. Tapu kanununda resmi şekle vücut verecek merciin Tapu müdürlükleri olduğu belirtilmektedir. Ancak tapu müdürlüklerinde vade ve koşula bağlı sözleşmeler taşınmazlara ilişkin olarak yapılmamaktadır. Bu sorunu çözmek isteyen vatandaşlarsa ‘ön sözleşme’ niteliğinde bir gayrimenkul satış vaadi yapmaktadır. Ancak tapu görevliler söz konusu sözleşmeleri yapmayı kabul etmemektedir. Gerekçe ise Noterlik Kanunu Md. 60/3 uyarınca taşınmaz satış vaatlerinin noterler tarafından yapılacağıdır. Ancak ön sözleşme niteliği taşıyan satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği asıl sözleşme olan satım sözleşmesinin şekline tabidir. Dolayısıyla taşınmaz satışı tapuda gerçekleşeceği için ön sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin de Tapu’da gerçekleştirilebilmesi gerekir. Uygulamada notere yöneltme sonucu noter harçları ve damga vergileri ödenmek zorunda kalınmaktadır. Ayrıca sonradan tapu da tekrar harç ödemektedir.

Yargıtay’a göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirdiklerinde kötü niyetli şekilde sözleşmenin yapılış şekline aykırılık nedeniyle sözleşmenin iptalinin talep edilmesi MK 2 dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Bu durumda şekle uyulmayan sözleşme dürüstlük kuralı gereği geçerli hale gelmese de hakkın kötüye kullanılması engellenir ve mahkeme dürüstlük kuralına aykırı geçersizlik iddiasını dinlemez. ‘ Taraflar arasındaki 5.3.1998 günlü sözleşme adi yazılı düzenlenmiştir. Gerçekten, tapu devrini öngören bu kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından kural olarak geçersizdir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan inşaat önemli ölçüde yapılmış veya adi sözleşmeye dayanarak tapu devri haricen yerine getirilmişse başlangıçtaki sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek MK’nun 2. Maddesindeki iyi niyet kurallarına uygun düşmez”, Y.15. HD. 10.6.2004 E: 2003/6581, K:3267.  “Resmi şekilde düzenlenmediği nedeniyle, geçersiz bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi davalıya güvenerek paylarının tümünü tapuda intikal ettiren davacı arsa sahibinin artık sözleşmenin geçersizliğinden söz etmesi mümkün değildir”, Y. 15. HD. 1.4.1991 E:1990/4445 ‘

Borç ilişkisinin nispiliği uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve borçlar sadece sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Ancak tapuya şerh verilmesiyle hakkın etki alanı genişletilmiş olur. Şerhin eşyaya bağlı borç etkisi ve munzam etkisi bulunmaktadır.  Buna göre şerh edilmiş şahsi hak sahibi, kendisinden sonra gelen ve şerhle korunan hakkı zedeleyen diğer bir ayni hakka karşı ileri sürebilir. Hakkın şerh edilebileceğinin kanunda belirtilmiş olması gerekir. Tapu Kanunu Md. 26/7 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerh edilebilmesi için taraflardan birinin başvurması yeterlidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem olup, borç ilişkisinin nispiliği gereği üçüncü kişilere etki etmez. Ayrıca kişinin alacak hakkı üçüncü kişilerce ihlal edilemez ancak borçlu borcuna aykırı davranabilir. Üçüncü kişiler ahlaka aykırı bir fiille, yani alacaklıya kasten zarar vermek amacıyla hareket etmiş olsalar da alacaklı üçüncü kişiden alacak hakkının ifasını değil haksız fiil hükümleri çerçevesinde zararını talep edebilir. Birbiriyle çelişen her borçlandırıcı işlem onu yapan kişiye ifa yükümlülüğü yükler. Bu çerçevede bir taşınmazın birden çok satış vaadine konu olabilir ve yapılan her sözleşme geçerli olup satıcı yaptığı tüm sözleşmeler ile bağlıdır. Ancak Yargıtay 14.HD 13.10.1988 tarihli kararı ve birçok başka kararında, ‘bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaadi olunması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe, ilk defa yapılan sözleşmeye değer verilir’ ifadesi kabul edilmiştir.

Fesih halinde, bu feshin geriye etkili olduğunun kabulü halinde arsa sahibi ve müteahhit hiç sözleşme imzalamasaydı ne durumda olacaksa o duruma dönüş sağlanır. Bu dönüş adil ve hakkaniyete uygun şekilde gerçekleştirilen tasfiye ile olur. Böylece arsanın tamamı arsa sahibinin tasarruf yetkisine döner, sözleşme şerh edildiyse tapudan terkin edilir. Müteahhide devredilen arsa payı varsa onun arsa sahibine iadesi gerekir. Buna karşılık arsa sahibi müteahhidin yaptığı inşaat maliyetini öder. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre inşaatın tamamlanma oranı belirli bir yüzdeyi bulmazsa, feshin geriye etkili sonuç doğurması gerekir. Tamamlanma oranı sözleşme konusu gayrimenkulün tüm unsurları dâhil edilerek hesaplanır. Sadece arsa sahibinin payına düşen bölümler değil müteahhidin payına düşen bölümler de hesaba katılır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Örnek Yargıtay Kararları

(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 20.7.2005 tarih, 2004/7112 Esas, 4421 Karar)

Ancak geçersiz olarak düzenlenen sözleşmeye göre tarafların karşılıklı ve büyük ölçüde edimlerini ifa etmeleri halinde sözleşmelerin geçersizliğini ileri sürmek iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz. Eldeki davada sözleşmeler ile devir sözleşmeleri ve taahhütname adi yazılı şekilde düzenlenmiş ise de, eser kooperatifçe teslim alınıp kullanıldığı ve taahhüt edilen villalardan 7 tanesi yükleniciye devredilmiş olduğundan sözleşmeler ve taahhütname geçerli hale gelmiştir.

(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 11.7.2005 tarih, 2004/5895 Esas, 2005/4170 Karar)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olmaları için M.K.’nun 706; B.K.’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca noterde düzenleme biçiminde resmi şekilde yapılmaları gerekir. Bu şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu devri veya isin önemli ölçüde ifası hallerinde de geçerli hale geldikleri kabul edilmektedir. Somut olayda, davacıların murisleri tarafından yapılan 21.09.1995 tarihli sözleşme ile mirasçıları adına yapılan 08.04.2002 tarihli sözleşme noterde düzenleme biçiminde yapılmadığından geçersizdir. Davalı yüklenici şirkete tapu devri yapılmadığından ve inşaatın önemli ölçüde yapılması da söz konusu olmadığından sözleşmelerin geçerli hale geldiklerinden de söz edilemez. Geçersiz bir sözleşme yok hükmündedir. Ortada geçerli bir sözleşme olmadığına göre, böyle bir sözleşmenin feshine de karar verilemez.

Avukat Tuğsan YILMAZ
Avukat Halil İbrahim ÇELİK
Merve ARABACI

Tapu İptal ve Tescil Davası başlıklı yazımızı okudunuz mu?