Tapuda Bedelin Düşük Gösterilmesi

Taşınmaz satış bedeli resmi sözleşmede daha sonrasında hukuki uyuşmazlıklarda problem yaşanmaması adına doğru olarak gösterilmelidir. Bir satış sözleşmesinde gerçek bedelin resmi senette daha düşük gösterilmesi diğer bir deyişle tapuda bedelin düşük gösterilmesi uyuşmazlıklarda hangi bedelin esas alınacağı ve nasıl ispatlanacağı veya hangi delile ne kadar itibar edilebileceği hususlarında problem yaratmaktadır.

Bu konuda değerlendirme yaparken muvazaa hükümlerinden de yararlanılması gerekir. Muvazaa, kısaca tarafların 3. kişileri aldatma kastıyla gerçek işlemi gizleyerek gerçek duruma uygun olmayan bir işlem yapılmış gibi anlaşmalarına denmektedir. Muvazaanın iki türü bulunmaktadır: Mutlak muvazaa ve nisbi muvazaa. Mutlak muvazaada 3. kişilere bir hukuki işlem yapılmış gibi gösterilmesine rağmen gerçekte yapılmış bir hukuki işlem bulunmamaktadır. Ancak nisbi muvazaada gerçekte yapılan işlem, gerçeğe uygun olmayan başka bir işlemle gizlenmektedir. Tapuda bedelin düşük gösterilmesi işlemin gerçek ancak bedelin gerçek olmaması nedeniyle bedelde muvazaa kapsamında nisbi muvazaa durumunu teşkil eder. Diğer bir ifadeyle, uygulamada daha az miktarda harç-vergi ödemek amacıyla taşınmaz bedelinin tapuda düşük gösterilmesinde sözleşmenin tamamında değil bir kısmında yani bedelinde muvazaa söz konusudur. Burada taraflar ilgili satış sözleşmesini yapma iradesine sahip olmakla birlikte sözleşmenin vasfı konusunda anlaşmış bulunmaktadırlar.

Sözleşmenin sadece bir kısmında (örneğin bedelde) gündeme gelen muvazaa tek başına işlemin geçersiz olmasına sebep olmayabilecektir. Bu hususta Hukuk Genel Kurulu’nın 2011 tarihli bir kararında ”Tarafların protokolde bedeli 250.000 TL, tapu satış senedinde ise 93.000 TL olarak göstermeleri bilindiği üzere az vergi ödemek amacıyla yapılan bir işlem olup taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olmasına neden olmayacaktır. Taraflar görünüşteki sözleşmeyi yapmayı ciddi olarak istemekte ve niteliğinde de anlaşmaktadırlar. Sadece sözleşmenin bedeli değiştirilmektedir. Burada muvazaa sözleşmenin tamamında değil bir bölümünde gerçekleşmiştir.” denmektedir.

Sözleşmenin bir bölümünde gerçekleşen muvazaa söz konusu hukuki işlemin tamamen geçersiz olmasına neden olmamakla birlikte burada ispat ile alakalı bir hususa değinmek gerekecektir. Muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağla olmamakla birlikte muvazaanın ispatı yazılı delil ile mümkün olacaktır. Tapuda gösterilen bedelin uygulamada ve dava süreçlerinde alınan raporlar ve tespitler nedeniyle her zaman hukuki süreçlere esas alınması mümkün değildir. Tapuda gösterilen bedelin üzerinde kalan miktar ise gerek banka kanalıyla ödenmiş olsun gerek elden teslim edilip adi yazılı senet alınmış olsun, yazılı şekilde ispat edildiği takdirde hukuki işlemlere esas oluşturabilecektir. Belirtmek gerekir ki tarafların, düşük harç-vergi ödemek amacıyla yaptıkları nisbi muvazaa sözleşmesi dolayısıyla tespit edildiği takdirde tapuda bedelin düşük gösterilmesinden kaynaklı cezalar da sıklıkla ilgiline kesilmektedir. Tapuda gösterilen bedel ödenip üzerinde kalan miktar ödenmediği takdirde hukuken geçerli dayanak belge ile satıcı bedeli tahsil yoluna gidebilecektir. Buna binaen satış sözleşmesin de geçerli sayılarak, satış sözleşmesinin bir kısmında muvazaa söz konusu olması satış sözleşmesini geçersiz hale getirmeyecektir. Yargıtay kimi kararlarında bedelde muvazaa nedeniyle muvazaa sözleşmesinde belirtilen bedelin esas bedel olduğunu vurgulamaktadır.

Tapuda bedelin düşük gösterilmesi kimi zaman satıcı-alıcı arasındaki uyuşmazlıklardan yahut harç ve vergilere ilişkin cezalardan daha büyük problemlere neden olabilmekte ve 3. kişiler tarafından çeşitli hukuki süreçlerde ileri sürülebilmektedir. Belirtmekte fayda vardır ki tapuda bedelin düşük gösterilmesi somut vakıa ve hukuki sürecinden değerlendirilmesine geçilmeksizin doğrudan mağduriyete sebep olur yahut olmaz demek mümkün değildir. Bir yandan kimse yaptığı muvazaalı işlem nedeniyle kendi muvazaasına dayanamaz ilkesi, diğer yandan hukuki işlemin arkasındaki gerçek irade yahut sair geçerli hukuki sözleşmeler, bir yandan olası 3 kişilerin şufa hakkı davası, tasarrufun iptali davası süreci, tapu iptal ve tescil davası süreci veya farklı hukuki uyuşmazlık türleri göz önüne alındığında somut uyuşmazlık ve yargı içtihadları değerlendirilerek eldeki vakıaya göre kanaate varılması bizce daha doğru olacaktır.