Reviewed by Av. Tuğsan YILMAZ on Jan 28
Rating:
Önalım hakkı, hakka konu malın üçüncü kişiye satılması üzerine hak sahibine malı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Kanundan veya sözleşmeden doğabilir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda paydaşlara tanınan bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Sözleşmeden kaynaklı önalım hakkının kaynağı ise tarafların yaptıkları önalım sözleşmesidir. Her ihtimalde önalım hakkının kullanılması için önalım hakkına konu olan malın üçüncü kişiye satılması söz konusudur. Malik üçüncü kişiyle satım sözleşmesi yaptığında, önalım hakkı sahibi, hakkını kullanarak bu malın kendisine devrini talep etmektedir. Dolayısıyla önalım hakkı malikin mülkiyet hakkını kısıtlamaktadır.
Önalım Hakkı Çeşitleri
Yasal Önalım Hakkı
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin kendi payını, paydaş olmayan üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu hak önalım hakkıdır. Bu nedenle bu hakkın kullanılması için her şeyden önce paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bulunması gerekir. Paylı mülkiyette paylı mülkiyete konu şey üzerinde tek bir mülkiyet hakkı bulunmakta ancak birden çok kimse bu mülkiyet üzerinde paylara sahip olmaktadır. Kanuni ifadeyle; paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla yasal ön alım hakkı da kendiliğinden doğar. Önalım hakkı kişiye değil, eşyaya bağlı bir haktır.
Yasal önalım hakkı mülkiyet hakkının getirdiği tasarruf yetkisini kısıtlamaktadır. Ancak malikin taşınmazdaki payını istediği kişiye devretmesine engel değildir. Yalnızca taşınmazın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda diğer paydaşların önalım hakkını kullanarak bu payın kendilerine devrini talep etme hakkının doğmaktadır. Doğrudan kanundan kaynaklanan bu hak tapu siciline tescil edilmeksizin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmektedir. Yasal önalım hakkının kullanılması için diğer şart kişinin payın satıldığı tarihte taşınmazda paydaş olmasıdır. Kişinin paydaşlık tarihinden önceki satımlar için yasal önalım hakkı bulunmaz.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Kaynağı sözleşmedir ve hak sahibi sözleşmeye göre belirlenir. Yasal önalım hakkından farklı olarak sözleşmeden doğan önalım hakkına konu mal üzerinde paylı mülkiyet bulunması gerekmez. Öğretide, bir kişinin önalım sözleşmesi ile maliki bulunduğu malı bir üçüncü kişiye satması üzerine sözleşmenin diğer tarafına bu malı, aynı şartlarla veya önalım sözleşmesinde kararlaştırılan şartlarla, öncelikle satın alma yetkisi verdiği bir yenilik doğuran hak olarak tanımlanmaktadır. Yasal önalım hakkının muhatabı, taşınmazda paydaş olmayan bir üçüncü kişi iken sözleşmeden doğan önalım hakkının muhatabı, önalım sözleşmesinin tarafı olmayan herhangi bir üçüncü kişidir. Konusu taşınmaz olan önalım sözleşmesi adi yazılı şekle tabidir ve bu şekil geçerlilik şeklidir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda söz konusu olmasına rağmen, sözleşmeden doğan önalım hakkı için böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Taşınırları konu alan önalım sözleşmeleri ise geçerlilik şekline tabi değildir. Sözleşme tarafların önalım hakkının tanınmasına yönelik karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı nisbi bir haktır ve kural olarak yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurur. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi tapu kütüğüne şerh edilmiş olmasına bağlıdır. Buna şerhin ‘ayni etki’si denmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında şerhin etkisi şerh tarihinin üzerinden 10 yıl geçmekle sona ermektedir. Ancak taraflar on yıldan daha kısa şerh süresi kararlaştırabilirler. Bu süre geçtikten sonra hak yalnızca nisbi nitelik taşır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. bu süreden sonra yeniden şerh anlaşması yapılabilir.
Taşınmazlarda Ön Alım Hakkı
Taşınmazlar hem yasal önalım hem de sözleşmeden doğan önalım hakkına konu olabilirler. Geçerli bir taşınmaz satım sözleşmesinden bahsedebilmek için taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekir. Çünkü taşınmaz satımı resmi şekilde tapuda gerçekleştirilir. Araziler, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetinin konusunu olabilir.
Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılabilir?
Önalım hakkının kullanılması önalım olayının gerçekleşmesine bağlıdır. Yasal önalım hakkında, önalım olayı taşınmazın paydaş olmayan bir kişiye satılmasıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkındaysa ön alım hakkına konu malın herhangi bir üçüncü kişiye satılmasıdır. Hakim görüşe göre taşınmaz satım sözleşmesinin yapılması yeterli olup ayrıca tescilin yapılması gerekli değildir. Dolayısıyla önalım hakkı, mülkiyet hakkının devrinden değil satımın yapılmasından itibaren ileri sürülebilir. Satımın yanında ihtiyari arttırmalarda, alım ve geri alım hakkının kullanılması ile doğan satım ilişkilerinde ve taşınmazın ifa yerine veya ifa uğruna edim olarak devredilmesi durumunda da önalım hakkı kullanılabilir. Bağışlama, cebri arttırma, bağımsız bölümlerin ve kat irtifakının satımı, trampa ve taşınmaz satış vaadi, tapusuz taşınmazlar ve dürüstlük kuralına aykırı işlemlerse önalım olayı olarak kabul edilmemektedir.
Önalım olayı gerçekleştikten sonra önalım yükümlüsü önalım olayını gerçekleştiren satımı hak sahibine bildirmekle yükümlüdür. Yapılan satım alıcı veya satıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkının kullanılması için getirilen üç aylık hak düşürücü süre bu bildirim tarihinden itibaren başlar. Yargıtay uygulaması, noter aracılığıyla bildirim yapılmamışsa önalım hakkı sahibi satımı başka surette öğrenmiş olsa bile sürelerin işlemeye başlamayacağı yönündedir.
Önalım hakkı, satımın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satımın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür. Üç aylık sürenin başlangıcı için hak sahibinin satımın esaslı unsurlarını ve alıcıyı öğrenmesi gerekir. İki yıllık süre ise satım tarihinden itibaren başlar.
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılması gerekir. Dava dışında kullanılamaz. Dolayısıyla hak sahibinin irade beyanına bağlanan hukuki sonuç ancak mahkemenin vereceği kararla doğar.
Önalım hakkının sona ermesi ise değişik şekillerde olabilir. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete konu taşınmazın tamamen yok olmasıyla veya paylı mülkiyet ilişkisinin sona ermesiyle, taşınmazın tek kişi mülkiyetine veya elbirliği mülkiyetine dönüşmesiyle sona ermektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın yok olması, sözleşmede bir süre belirlendiyse bu sürenin sona ermesiyle sona erebilir. Ancak önalım hakkı şerhi verildiyse hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülmesi, hakkın şerh verildiği tarihten itibaren on yıl ile sınırlıdır. Önalım hakkının kullanılması için öngörülen hak düşürücü süreler içinde dava açılmaması, hak sahibinin ölümü, hakkın kullanılması ve feragat nedeniyle de önalım hakkı sona ermektedir.
Av. Tuğsan YILMAZ
Yılmaz & Çelik Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
0212 343 24 95
Tuğsan Bey, şahıs paydaş olduğu bir taşınmazda (olayda kişi babasıyla taşınmazda paydaş) taşınmazın 3. kişiye satıldığını bildiği halde herhangi bir girişimde bulunmamış , baba satımdan 6 ay sonra ölünce akabinde Mahkemeye başvuruyla şuf’a hakkını kullanıp , taşınmazı düşük bedelle (tapuda görünen bedelle) geri almıştır. Burada şufa hakkı sahibinin niyetinin kötü olduğu sorgulanabilir mi?
Gayrımenkulü alanın dikkat etmesi gereken bir durum söz konusu. Elden yapılan ödeme ve tapuda bedeli düşük gösterilmesi sizi mağdur edebilir. En başında yapmanız gereken ise … tutara gayrimenkulü alacağız, ön alım hakkını kullanmak istiyorsan 10 gün içerisinde al mahiyetinde bir ihtarname göndermek idi.
Merhaba 244 kare üzerinde dukkn ve evımız var halamın anne ve zürriyetsiz kardeş ten kalma sanırım 30 metrekaresi falan var mahkemeye vwerıp satısla cıkarabılırmıyız buzdan başkası İhaleye girebılırmı gırerse ne yapabılırız
ocak 2016 da almış olduğum ve adıma kayıtlı 2550 m2 ve 2375 m2 iki adet tarımsal arazime andaş komşu parselin sahibi ön alım hakkı davası açmıştır.komşu parsel 2425 m2 ve ona andaş parselim 2550 m2 dir.diğer parselim ile hiç bir bağlantısı yoktur.bu durumda benim tapularıma şerh koydurmuş.bu durumda ne yapmam lazım.ve bu davayı kazanma şansım nedir.
Murat Bey,
Önalım hakkı bulunan kimselerin dava açarak ve tedbir konulmak suretiyle davayı neticelendirme ve haklı bulunduğu takdirde bedelini ödeyerek malı geri alma imkanı bulunmaktadır. Şayet arazinizin ödemesini bankadan yapmadıysanız tapuda düşük olarak rayiç bedel üzerinden gösterilen esas alınabilir.
Konu ile ilgili hukuki destek almanızı öneririm.
Merhaba tugsan bey..bız 20/05/2015 yılında hısseli bir arsa aldık ve 17/05/2017 tarıhınde bize sufa davası acıldıgını ogrendık.arsayı 100bınliraya aldık ama tapuda 8bın gorunuyo .sımdı bu arsayı aldıgım kısıye veya o arsadakı dıger bır hıssedara devredersem onlarda tapuda fıyatını yuksek gosterseler ,davacılar davadan vazgecerler mı?veya nasıl bır yol ızlememız gerekıyor ,cvp ıcın sımdıden cok tesekkurler
Iyi gunler Avukat bey,
Size telefonla ulasmaya calistim fakat basarili olamadim.
Subat 2017 da almis oldugum tarimsal arazime komsu parselin sahibi ön alim hakki(suf’a) davasi açmis.
2014’te yururluge giren ve y.disinda olmam nedeniyle bu yasadan haberim olmadigi icin suan magdur durumdayim. Bu davayi lehime cevirebilecegim herhangi bir husus olabilir mi? Anayasa bu hukmun iptali icin acilana davada(esas:2014/133) aliciya tapudaki degeri ve harclari odendigi icin maddi kayba ugramadina hukmetmis. Tapuda gercek degerini gosterdigim icin dogrudur hakki kaybina ugramiyorum fakat davayi kaybettigim zaman benim avukatlik masraflarim ve karsi taraf odeyecegim yaklasik 40 bin tl avukatlik ucreti maddi kayip degi lmidir?
Bir de internetten arattigim zaman asagidaki yargitay karari ile karsilastim. Asgari taramsal arazi buyuklugun altindaki arazinin 3. sahsa satisinda komsu parselin sahibine sufa hakki dogmadigi anlamina mi geliyor? Cevapiniz icin tesekkruler.. Iyi gunler.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/15012 Esas, 2015/12083 Karar 25.12.2015 tarihli ilamı ( Asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir )
babadan kalma bır arsamız uzerınde bulunan 100 metre kare iş yerı ımar uygulaması ıle arka parseldeki arsa ıle birleştrılmış ve tek tapu yapılmıştır yıllar once. o gunkı ortak paydaş ıle aramızda bır problem yok ıdı. gun gelır yenı bına yapıp yıkarsak bıle herkes kendı yerınde bınamızı yapar çıkarız konuşuyorduk. Ancak hıssedar hısesını bızım bılgımız olmadan başka bır 3. kışiye satmış. Yenı alan kişiler ıle goruştum ve hayırlı olsun dedım, eskı satıcı ıle böyle böyle ıdı dedm, aynı şekılde uygun ıse yaparız dedım ama adam bana hısselı tapu kımın nerede yerı var bellı deıl bu yüzden yıkıp yapınca ben on cephedeki yerı sana vermem dedi. benım 40 yıl once satın aldığım yere resmen çöreklenmek art nıyetı var. bu yüzden yenı alan hissedara sufa davası açmak ıstıyorum. Acar ısem tapu satış bedelınden alabılır mıyım? Acsam kazana bılır mıyım? bu konuda bılgı verır mısınız? davayı alırım ve kesın kazanırım dıyen avukat arkadaşlar ılettişme gecebılır.
Merhaba avukat bey
2014 sonunda 360 metre kare arsa içinde 5 dükkan var. Her dükkan bağımsız 16-17 yildir kardeşler kendi aralarinda taksim yapmışlar. Herkes kirasını kendisi alıyor. Ben burayı satın aldım parayı banka yatırdım. Tapuda gerçek degeri yazdım.kardesler biri bana sufa davası açtı burda filli taksim var. Acaba davanın sonucu ne olur.