İpotekli İcra Takibi

İpotek, mevcut veya ileride doğması kesin ya da muhtemel olan bir alacağı teminat altına alan bir taşınmaz rehini türüdür. İpoteğin tesisi anında miktarı belirli olan alacaklar için anapara ipoteği, miktarı belli olmayan ancak ileride tahakkuku kesin ya da muhtemel alacaklar içinse üst sınır ipoteği kurulmaktadır. İpoteğin türü paraya çevrilip takip edilmesi noktasında farklılıklar yaratmaktadır. İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız belirli bir para borcu ikrarı içeriyorsa ilamlı takip, bir cari hesap, kredi açma sözleşmesi çerçevesinde gerçekleştirilen ipotekler ve üst sınır ipotekleri ise ilamsız takibe konu olmaktadır. Alacaklının ilamlı takip için gerekli belgelere sahip olması durumunda ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip yoluna başvurabilmesi mümkündür.( Gerekçe; Yargıtay 12HD E:10224 K:11409 ve 30.05.2002 tarihli kararı). İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte alacaklının elinde alacağın teminatı olarak bir taşınmaz bulunduğundan alacaklı öncelikle bu teminatı paraya çevirmek zorundadır. Alacaklı alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden tahsil edeceğinden bu takip türünde haciz aşaması bulunmamaktadır.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip, alacaklının yetkili icra dairesine yapacağı yazılı veya sözlü takip talebi ile başlamaktadır. Borçlu ile taşınmaz malikinin aynı kişi olması gerekmemektedir. Bu nedenle takip talebi, borçlu ile taşınmaz maliki aynı kişiyse bu kişiye, farklı kişilerse hem borçluya hem malike yöneltilmesi gerekir. Borçlu ile malik farklı kişiler olduğunda aralarında zorunlu takip arkadaşlığı bulunur. Ancak Yargıtay uygulaması bu noktada tutarlı değildir. Bazı kararlarda sadece üçüncü kişiye takip yapılırsa asıl borçlunun takibe katılmasının mümkün olmadığına yönelik karar vermiştir.(13. HD E:21207 K:22129 ve 27.12.2001 T). Doktrindeki baskın görüşe göre zorunlu takip arkadaşlarından birine karşı takip yapılmışsa diğerinin katılımı için süre verilmelidir.

Alacak birden çok ipotek ile güvence altına alınmış olabilir. Alacaklı bunların tamamının satılmasını istemek zorundadır. Rehinli taşınmaz başkasına temlik edildiyse aksine sözleşme bulunmadıkça borçlunun teminatında bir değişiklik meydana gelmemektedir. Ancak yeni malik ipoteğe konu borcu kabul etmezse kendisi yalnızca taşınmazla, eski malik borçlu ise kişisel olarak sorumludur ve takip ikisine de yöneltilir. Yeni malik ipoteğe konu borcu kabul ederse alacaklı hakkını eski malike karşı saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak bildirirse takip yine hem eski hem de yeni malike yöneltilir. Ancak bir yıllık sürede alacaklı yazılı bir bildirimde bulunmazsa borçlu borcundan kurtulur ve takip yalnızca yeni malike yöneltilir.

Taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve 58. maddeye göre takip talebinde bulunur. 58. Maddede de genel haciz yoluyla takibi düzenler. Bu nedenle takip talebinde, alacaklı ile borçlunun kimlik ve adresleri, alacağın Türk parası olarak tutarı, istenen faiz oranı ve işlemeye başladığı gün, hangi taşınmazın ipotek edildiği, ipotekli taşınmaz üçüncü kişiye aitse onun kimliği, adresi ve izlenecek takip yolu yazılır.

İpotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı daha sonra satın alanlar ya da bunların halefleri, tapu sicil müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadır. Aksi halde ilgililerin tescil talebi tapu sicil müdürlüğünce ret olunur. Adresin değiştirilmesi de tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi halinde sonuç doğurur. Yeni adresin bildirilmemesi halinde tebligatlar eski adrese ulaştığı tarih tebellüğ tarihi sayılır. Bu kural taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilse de ipoteğin malikin tasarruf işlemlerini engellememesi üzerine getirilmiştir. Malik taşınmazı üzerinde tasarrufta bulunarak onu satabilir böylece yeni malikle birlikte adres de değişmiş olur. Yargıtay güncel kararlarında ancak cebri icra yoluyla satışları engelleyen satışları da engelleyen bir ihtiyati tedbir kararının satışı engelleyeceğine karar vermektedir.

Takip talebine ipotek akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi senedin bir örneği, ipotek cari hesap veya kredi sözleşmesi gibi bir sözleşmenin teminatı olarak verilmişse bu sözleşmenin onaylı örnekleri de eklenir. Eğer aynı alacak için birden fazla ipotek verilmişse alacaklı bunların hepsinin satışını istemek zorunda olduğundan, hepsine ait ipotek akit tablosu ibraz edilir.

Takip talebinde bulunulduktan sonra icra memuru, ödeme emri gönderir, alacaklının talebi üzerine kiracılara haber verdirir, tapu idaresine haber verir, satış hazırlıklarına başlar ve ipotekli taşınmazın idare ve işletilmesi için gerekli görülen tedbirleri alır. Ödeme emri İİK 149/b maddesinde belirtilen şekilde düzenlenecektir. Buna göre 149. Maddede yazılı haller dışındaki muaccel alacaklar için icra müdürü, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi 3. Kişiye aşağıdaki kayıtlara uyarak 60. Maddeye göre bir ödeme gönderir. Ödeme müddeti otuz gündür. Yedi gün içinde itiraz olunmaz veya otuz günlük sürede borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir. Borçlu öldüyse mirasçılarına, mirasçıları mirası ret etmişse tereke temsilcisine ödeme emri gönderilir.  Ödeme emri gönderilmeden önce icra müdürü alacağın muaccel olup olmadığını incelemez (tartışmalı).

İpotekli taşınmaz kiraya verilmişse icra müdürü alacaklının talebi üzerine ve takibin kesinleşmesini beklemeden kiracılara durumu bildirir ve işleyen kiraların icra dairesine ödenmesine emreder. Bu bildirime rağmen kiracılar kiraları icra dairesine ödemezse, icra dairesi kiracı aleyhine ödenmeyen kira borcundan dolayı takipte bulunabilecektir (Yargıtay 12. HD T:04.07.2006 E:11858 K: 14655). Kiracı belirli döneme ait kirayı peşin ödediğini noterden onaylı belge ile teyit ederse kiracıdan ayrıca bir kira bedeli istenemez.

İcra müdürü ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki ilamsız takip yolunun başladığını tapu idaresine haber verir. Bu haber üzerine tapu memuru taşınmazın siciline keyfiyeti şerhi verir. Şerh tarihinden önce ipotekli taşınmaz iktisap edenlere de ödeme emri gönderilir. Ancak şerh tarihinden sonra iktisap edenlere ödeme emri gönderilmez. Takip tapu dairesine bildirilmemişse malik ihalenin feshini şikâyet yoluyla sağlayabilir. Takip tapuya bildirilmiş ancak tapu memuru şerhi vermeyi ihmal ettiyse malikin yine şikâyet hakkı bulunur.

Takip talebi üzerine satış hazırlıklarına başlayan icra dairesi, tapudan kayıt örneklerini ve imar müdürlüğünden taşınmazın son imar durumunu getirtir. Takibin kesinleşmesini beklemeden taşınmaza değer biçer. Bu ipoteğin paraya çevrilmesinde zaman kazandırır. Ayrıca icra dairesi ipotekli taşınmazın idaresi için gerekli önlemleri de alır. Örneğin taşınmazın kiraya verilmesini sağlayabilir.

Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler. Ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dava açılması halinde 72 nci madde hükümleri kıyasen uygulanır. Ödeme emrine itiraz hakkında 62 den 72 nci maddeye kadar olan hükümler uygulanır. Ancak; 1. İpotek, bir cari hesap veya işleyecek kredi vesaire gibi bir mukavelenin teminatı olarak verilmişse, icra mahkemesi bu mukavele ve bununla ilgili sair belge ve makbuzları 68 inci maddedeki esaslara göre incelemek yetkisini haizdir. Ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu takibin her aşamasında borcunu ödeyerek taşınmazın satılmasını önleyebilir. Ödeme yapıldıktan sonra icra memuru ipotek kaydını tapu sicilinden terkin ettirir. Kendisine ödeme emri gönderilen taşınmaz maliki üçüncü kişi de borcu ödeyerek takibi durdurabilir. Bu durumda 3. Kişi alacaklının halefi olur ve rücu etme yetkisine haiz olur. Borçlu ya da üçüncü kişi 7 günlük sürede dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesinde borca itiraz ederse takip durmaktadır. Bu itiraz alacağın varlığına veya tutarına ilişkindir. Rehin hakkına itiraz edilememektedir. İpoteğin iptali ancak dava yoluyla istenebilmektedir.

Üst sınır ipoteğinde, alacaklı takip talebinde alacak tutarı üst sınırı, ipotekteki limiti aşmamak şartıyla talep edebilir ve takip tarihinden itibaren faiz isteyemez. İpotek limiti dışında kalan alacak genel haciz veya iflas yoluyla takip edilebilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu ve varsa taşınmaz maliki 3. Kişinin ipotek limiti ile sorumlu olduğuna bu limit dışındaki kesimle sorumlu olmadığını her zaman şikâyet ya da itiraz ile ileri sürülebileceğine karar vermiştir. Ayrıca taşınmaz rehini ile temin edilmiş olan alacaklar hakkında zaman aşımı işlemez dolayısıyla zaman aşımı itirazında bulunulamaz.

Takibe devam edebilmek için alacaklının itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması veya bir yıl içinde genel mahkemede dava açarak itirazın iptali kararı alınması gerekir. İtirazın kaldırılması kararının temyizi satış dâhil hiçbir icra işlemini durdurmaz. Ancak borçlu alacağın %15’i oranında teminat verdiği takdirde takip durur. Temyizde haksız çıkılırsa bu teminat tazminat olarak alacaklıya ödenir. Borçlu veya ipotekli taşınmazın maliki 3. kişi, 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse ya da itiraz eder ve itirazı iptal edilir veya kaldırılırsa, takip kesinleşir ve alacaklı ipotekli taşınmazın satılmasını isteyebilir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Veya İlamsız İcra Takibi

Kendisine satışı isteme yetkisi gelen rehinli alacaklı ödeme emrinin tebliğinden itibaren iki yıl içinde taşınmaz rehininin satışını isteyebilir.  Paraya çevirmeyi alacaklının yanında borçlu ya da rehin maliki 3. Kişi de isteyebilir. Ödeme emrine itiraz edilmişse itirazın kaldırılması kararının veya itirazın iptali için mahkemeye başvurulduysa iptal kararının kesinleşmesine kadar geçen süre satış istemi süresinin belirlenmesinde hesaba katılmaz. Rehini üçüncü kişi verdiyse satış isteme süresinin başlangıcı ödeme emrinin borçlu ya da üçüncü kişiden hangisine daha geç tebliğ edildiyse o tarihtir. Öngörülen 2 yıllık süre hak düşürücü süredir. Bu sürede satış istenmezse yapılan takip düşer. Ancak rehin hakkı kaldığından yeniden rehinin paraya çevrilmesi ile takip yapılabilir.

Rehinli taşınmazın işletilmesini icra dairesi gerçekleştirir. Taşınmazın mahsullerinden satışın istenmesinden sonra oluşanlar rehinin kapsamına dâhil sayılmaktadır.  Aynı alacak için birden fazla taşınmaz üzerine ipotek kurulduysa alacaklı hepsinin satışını istemek zorundadır. Alacaklı bu şekilde istemde bulunmazsa şikâyet yoluyla takip iptal ettirilebilir. Satış talebi üzerine icra dairesi hazırlık işlemleri yapar. Arttırmaya katılan 3. Kişilerde taşınmaz bilgilerini hazırlıkta öğrenir. Bu hazırlık işlemleri arttırmanın ilanı, şartnamesinin hazırlanması, mükellefiyetler listesinin hazırlanmasıdır.

İpotekli taşınmazın artırma günü alıcıya ihale edilebilmesi için teklif edilen bedelin taşınmazın tahmini bedelinin %60’ını bulması gerekir. Ve eğer o taşınmaz ile güvenceye alınan öncelikli rüçhan hakları varsa yapılan teklifin bu alacaklıların alacaklarının toplamından fazla olması ve ayrıca satış ile paylaştırma giderlerini de karşılaması gerekir. Bu koşullar gerçekleşmezse ikinci artırma gündeme gelir.  İkinci artırmada teklif edilen bedelin tahmini değerin %40’ını bulması, eğer o taşınmaz güvence altına alınmış öncelikli rüçhan hakları varsa yapılan teklifin bu alacaklıların alacaklarının toplamından fazla olması ve ayrıca satış ile paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Birinci ve ikinci artırma koşullarına aykırı ihale yapıldıysa süresiz şikâyet yoluyla ihalenin feshi istenebilir.

Satıştan sonra paraların paylaştırılması da genel haciz yolundaki gibidir. Rehinin satış tutarı takip masrafları çıkarıldıktan sonra alacaklılar arasında paylaştırılır. Satış tutarı bütün ipotekli alacaklıların alacaklarını karşılamazsa icra memuru sıra ve pay cetveli düzenler. Satıştan elde edilen para taşınmaz üzerinde birden çok ipotek varsa MK’CA oluşturulan rehin alacaklı sıralarına göre paylaştırılır.

Anapara ipoteğinde; asıl alacağa giderler ve muaccel faizler dâhil iken; üst sınır ipoteğinde gerek asıl alacak gerekse de sözleşme ve gecikme faizleri ile mahkeme ve icra giderleri ancak tapu sicilinde tescil edilmiş olan alacak miktarını aşmamak koşulu ile ipoteğin kapsamına girmektedirler. Kapsam dışı kalan alacak ise; adi alacak olarak sıralanır.

İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamıyla yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.

Av. Tuğsan YILMAZ

İcra Hukukuna ilişkin aşağıdaki yazılara da göz atmanızı öneririz.

İlamsız İcra Takibine İtiraz

İlamlı İcra Takibi Nasıl Başlatılır?